لم يعد الساحل الشمالي مجرد وجهة صيفية تمتد لعدة أشهر، بل يتحول بسرعة إلى أحد أكبر مشاريع التحول العقاري والسياحي في الشرق الأوسط، مدفوعًا باستثمارات حكومية ضخمة، وتدفقات رأسمالية أجنبية، وموجة تطوير غير مسبوقة يقودها مشروع رأس الحكمة والمشروعات الفندقية والسكنية الجديدة.

تقرير حديث صادر عن JLL يكشف أن السوق يقف أمام نقطة تحول تاريخية قد تعيد رسم خريطة الاستثمار العقاري في مصر خلال السنوات المقبلة، مع انتقال الساحل من سوق موسمي إلى مدينة اقتصادية وسياحية تعمل على مدار العام.

390% ارتفاعاً في الأسعار خلال أقل من ثلاث سنوات

أبرز ما يكشفه التقرير هو القفزة غير المسبوقة في أسعار العقارات.

فبين عام 2023 والربع الثالث من 2025 ارتفع متوسط أسعار البيع للمشروعات تحت الإنشاء بنحو 390% عبر مختلف أنواع الوحدات.

وجاءت الفيلات في الصدارة بارتفاع تجاوز 519% لتصل أسعارها إلى نحو 298.8 ألف جنيه للمتر، بينما ارتفعت أسعار التاون هاوس بأكثر من 361%، والشقق والشاليهات بنحو 277%.

هذه القفزة لا تعكس التضخم فقط، وإنما تعكس أيضاً تحول الساحل إلى أحد أكثر الأسواق العقارية طلباً في المنطقة.

رأس الحكمة تتصدر المشهد

إذا كان هناك اسم واحد يقود المرحلة الجديدة فهو رأس الحكمة.

فالمنطقة تستحوذ وحدها على نحو 38.2% من جميع الوحدات السكنية المخطط تسليمها حتى عام 2030، ما يجعلها أكبر بؤرة للتوسع العقاري في الساحل الشمالي خلال السنوات المقبلة.

كما سجلت المنطقة أسرع نمو سعري، بعدما ارتفع متوسط سعر المتر من نحو 43.7 ألف جنيه في 2023 إلى أكثر من 217 ألف جنيه في الربع الثالث من 2025، بزيادة تقارب 400%.

المعروض سيتضاعف تقريباً

رغم موجة الأسعار، لا يزال المطورون يضخون مشروعات بوتيرة قياسية.

ويشير التقرير إلى أن إجمالي الوحدات السكنية سيرتفع من نحو 60 ألف وحدة حالياً إلى أكثر من 126 ألف وحدة بحلول 2030، مع إضافة ما يزيد على 66 ألف وحدة جديدة خلال خمس سنوات فقط.

أي أن أكثر من نصف المخزون العقاري المستقبلي لم يتم تسليمه بعد.

من يشتري كل هذه الوحدات؟

بعكس الاعتقاد السائد، فإن الطلب لا يأتي من المصريين فقط.

التقرير يقسم المشترين إلى ثلاثة محركات رئيسية:

• الأسر المصرية مرتفعة الدخل الباحثة عن منزل ثانٍ.
• المصريون العاملون بالخارج الذين يستفيدون من فروق سعر الصرف.
• المستثمرون من دول الخليج، الذين يعتبرون العقارات المصرية أقل تكلفة نسبياً بعد انخفاض قيمة الجنيه، مع الاستفادة من أنظمة السداد الممتدة حتى 12 عاماً.

هذا التنوع في مصادر الطلب يمنح السوق قاعدة أوسع وأكثر استقراراً مقارنة بالدورات العقارية التقليدية.

لم يعد مشروعاً عقارياً فقط

التحول الأكبر لا يتعلق بالمباني، بل بطريقة تطوير الساحل نفسه.

فالمطورون لم يعودوا يبيعون وحدات فقط، وإنما يبيعون تجربة حياة متكاملة تضم الفنادق، والمطاعم، والأنشطة الترفيهية، والمساحات المفتوحة، والبحيرات الصناعية، والخدمات على مدار العام.

ولهذا أصبحت المشروعات الفندقية جزءاً أساسياً من استراتيجية التطوير.

ويتوقع التقرير أن تستحوذ الاستثمارات الفندقية وحدها على نحو 40.7 مليار دولار بين 2026 و2030، بما يمثل قرابة 30% من إجمالي الاستثمارات العقارية المتوقعة في محافظة مطروح خلال تلك الفترة.

الفنادق تدخل مرحلة توسع ضخمة

عدد الغرف الفندقية أيضاً يشهد طفرة كبيرة.

فالمعروض الحالي البالغ نحو 4 آلاف غرفة سيرتفع إلى قرابة 6700 غرفة بحلول 2030، أي بزيادة تقارب 67%، مع أكبر موجة افتتاحات بين عامي 2027 و2029.

كما تسجل الفنادق الفاخرة متوسط أسعار يومية يصل إلى 18.7 ألف جنيه للغرفة، مع معدلات إشغال تدور حول 54% رغم الطبيعة الموسمية للسوق، وهو ما يعكس قوة الطلب على الضيافة الفاخرة.

هل الأسعار ستواصل الصعود؟

يرى التقرير أن الاتجاه العام لا يزال صاعداً، خاصة في المناطق الغربية مثل رأس الحكمة والضبعة وسيدي حنيش، مدعوماً باستمرار تطوير البنية التحتية والطرق والمرافق، إلى جانب دخول مشروعات جديدة عالية الجودة.

لكن التقرير يتوقع أن تصبح وتيرة النمو أكثر اعتدالاً مع زيادة المعروض تدريجياً، مع استمرار تفوق المواقع الساحلية المتميزة في الأداء السعري.

لماذا يهم المستثمرين ورواد الأعمال؟

ما يحدث في الساحل الشمالي لم يعد يقتصر على شراء الشاليهات.

فالتوسع الحالي يفتح فرصاً ضخمة أمام:

• شركات الضيافة والفنادق.
• المطاعم والترفيه.
• شركات التكنولوجيا العقارية.
• الخدمات اللوجستية.
• التجارة والتجزئة.
• إدارة وتشغيل الأصول.
• الشركات الناشئة المرتبطة بالسياحة والعقارات.

أي أن القيمة الاقتصادية الحقيقية قد تنتقل تدريجياً من بيع الوحدات إلى تشغيل المدن والخدمات التي تدعمها.

الصورة الأكبر

يرى تقرير JLL أن الساحل الشمالي يدخل مرحلة جديدة مدفوعة بتلاقي ثلاثة عوامل رئيسية: الاستثمارات الحكومية الضخمة، ورؤوس الأموال الأجنبية، والطلب القوي من المشترين المحليين والإقليميين.

ومع استثمارات أجنبية ضخمة في رأس الحكمة، واستمرار تطوير البنية التحتية، وتوسع الضيافة الفاخرة، قد يصبح الساحل الشمالي خلال العقد المقبل أحد أهم أسواق العقارات والسياحة في شرق البحر المتوسط، وليس مجرد وجهة صيفية موسمية كما كان في السابق.