الجالس أمام أي شاشات التلفاز بمنطقة الشرق الأوسط أو حتى متصفح لمواقع التواصل الاجتماعي سيشاهد إعلانات لوحدات سكنية وفيلات وقصور بملايين الدولارات، والسباق مستمر والأسعار في صعود دائم، على الرغم من الأزمات الاقتصادية المتتالية التي ضربت المنطقة وأيضا العالم خلال السنوات الأخيرة بداية من تبعات جائحة كورونا حتى تأثيرات الحرب الروسية الأوكرانية مرورًا بحرب غزة، بالرغم من تفوت تلك التداعيات بين دول المنطقة فهناك الدول الخليجي التي تتميز بارتفاع دخول مواطنيها ودخلها القومي وأيضا هناك الدول الأخرى التي تعاني من أزمات اقتصادية واسعة،
ففي الوقت الذي حذر فيه البنك الدولي من التحديات الاقتصادية الجيوسياسية التي تضرب المنطقة، وهو ما قد يؤثر بالسلب على جذب الاستثمارات والنمو العام، وبالتالي ربما يهدد بخفض القوة الشرائية لبعض الفئات غير القادرة على مواجهة التضخم المتزايد… ولكن الغريب في الأمر هو عدم استجابة القطاع العقاري ببعض بلدان المنطقة لتلك المتغيرات واستمرار صعود أسعار الوحدات السكنية بشكل غريب، جعل البعض يظهر قلقه من أن الأثمان الحالية قد لا تناسب السعر الحقيقي لتلك الوحدات لا من قريب أو حتى بعيد، وهو ما عزز المخاوف من قرب حدوث فقاعة عقارية ببعض دول الشرق الأوسط خلال المستقبل القريب.
الإمارات والسعودية تقودان السباق
تحت عنوان “هل تواكب استثمارات التكنولوجيا العقارية الطفرة العقارية؟ نقلت MAGNiTT عن تقرير لمجموعة CBRE، أنه يُقدر القيمة الإجمالية لمشاريع العقارات المخطط لها أو تحت الإنشاء في الشرق الأوسط بحوالي 1.68 تريليون دولار، ارتفاعًا من 1.38 تريليون دولار، على الرغم من تلك الطفرة الاستثمارية والإقبال على الاستثمار بذبك القطاع، إلا أنه قد انخفض تمويل المشاريع العقارية في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا بنسبة 78% على أساس سنوي في عام 2023، لتظل أفريقيا الوحيدة من بين المناطق الناشئة التي شهدت نموًا متسقًا على أساس سنوي لمدة خمس سنوات – وهو اتجاه من المحتمل أن يستمر مع استمرار القطاع في العثور على أساسه.
ولكن على الرغم من الانخفاض، تستمر الإمارات في قيادة التمويل العقاري بينما تقود السعودية من خلال المعاملات العقارية الفعلية، مع انعكاس للاتجاهات الأوسع في القطاع. في الواقع، يبدو أن الإعلانات الأخيرة عن التمويل تشير إلى زخم متزايد في هذه الدول، فعي سبيل المثال خلال الأسبوع الماضي، أعلنت شركة Huspy المتخصصة في سوق العقارات والمقرة في الإمارات جولة تمويل جديدة بقيادة شركة Balderton Capital بقيمة أعلى من جولة السلسلة A بقيمة 37 مليون دولار في عام 2022. بالإضافة إلى ذلك، جمعت منصة Keyper المقرة في الإمارات لدفع الإيجار في الوقت الحالي 4 مليون دولار في جولة ما قبل السلسة A وحصلت على تمويل بقيمة 30 مليون دولار من الصكوك، كما قد قامت Francisco Partners مؤخرًا بإجراء أول استثمار لها في الإمارات في PropertyFinder بقيمة 90 مليون دولار في عملية إعادة شراء من BECO Capital.
سباق في مصر
أما سوق العقارات في مصر فقد شهد حالة حيرت البعض، فعلى الرغم من ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بشكل غير طبيعي خلال السنوات الأخيرة مع ارتفاع معدلات التضخم وتكاليف البناء، إلا أنه تجد هناك إعلانات تملأ الشوارع ووسائل الإعلام ومذلك موقع التواصل الاجتماعي عن وحدات سكنية بملايين الجنيهات، بالرغم من شكاوي البعض من تأثير الأحوال الاقتصادية على متطلبات معيشتهم اليومية، فلم يكن البعض يتخيل في يوم من الأيام أنه ستصل سعر وحدة سكنية في منطقة بسيطة لما يزيد عن المليون حنيه، حتى أن هناك عدد من ملاك الوحدات العقارية يرفضون تخفض أسعارها حتى وهي لا يكاد يقرب منها المشترين، وأصبح بعضهم يرفع قيمة وحدته السكنية بصفة شبه شهرية وبعضهم يوميًا.
تقول مؤسسة JLL، في تقريرها الذي تناول حلة سوق العقارات في مصر خلال عام ٢٠٢٣، أنه قد شهد قطاع الإسكان في القاهرة اكتمال حوالي 23 ألف وحدة في عام 2023، مما زاد المخزون الإجمالي إلى ما يقرب من 268 ألف وحدة. وعلاوة على ذلك، يتوقع اكتمال حوالي 33 ألف وحدة في عام 2024، معظمها وحدات شقق ضمن تطويرات مختلطة الاستخدام.
على الرغم من التحديات التي واجهها قطاع الإسكان طوال عام 2023، فقد أظهرت السوق قدرة تحمل وقوة ملحوظة. يمكن تصف هذه القوة أساسًا بالطلب الكبير الذي لوحظ على وحدات الإسكان، على الرغم من الزيادة الكبيرة في أسعار البيع نتيجة للتضخم العالي وتكاليف البناء، ونتيجة لذلك، تمكن المطورون من تحقيق موقف تدفق نقدي متوازن أكثر.
علاوة على ذلك، اختار بعض الملاك إعادة تقديم خطط السداد إلى فترة تتراوح بين 5 إلى 8 سنوات فقط بعد أن كانت تقترب تقريبًا من 15 سنة سابقًا. من المتوقع أن يعزز هذا التعديل الاستراتيجي استردادهم في الفترة القادمة، خاصةً مع استكشافهم لتدابير توفير التكاليف مثل شراء مواد البناء بالجملة وتقديم المدفوعات المتقدمة للمقاولين.
تواكبًا مع اتجاهات السوق الأساسية، استمر أصحاب العقارات في السوق الثانوي في رفع أسعار بيعهم وأسعار الإيجار سنويًا، خاصةً خلال الربع الرابع من عام 2023، حيث ارتفع معدل الزيادة بشكل كبير مقارنة بالأرباع السابقة. على أساس سنوي، ارتفعت أسعار البيع المتوسطة في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 56% و 63% في منطقتي السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة، على التوالي. وفي نفس الفترة، ارتفعت أسعار الإيجار بنسبة 25% في السادس من أكتوبر وبنسبة 30% في القاهرة الجديدة. يجدر بالذكر أن معدل نمو أسعار الإيجار وأسعار البيع في الشقق تفوق قليلاً معدلات الفيلات في كل منطقتين نظرًا لاستمرارها في جذب الطلب العالي.
ومن المتوقع أن تصل قيمة سوق العقارات في مصر إلى 1.45 تريليون دولار في عام 2024، ومن المحتمل أن يهيمن قطاع العقارات السكنية على السوق بحجم سوق متوقع يبلغ 1.08 تريليون دولار في عام 2024، وتشير بعض الاحصائيات إلى أنه سيشهد السوق معدل نمو سنوي بنسبة 8.91%، مما يؤدي إلى حجم سوق يبلغ 2.04 تريليون دولار بحلول عام 2028.
علاوة على ذلك، وتحسبًا لتخفيض قيمة العملة في البلاد وتضخم التكاليف الناجم عن ذلك، رفع المقاولون تكاليف بناءهم بشكل أكبر. ونتيجة لذلك، اضطر المطورون إلى إعداد وتعديل أسعار بيعهم للوحدات التي لم تنفذ بعناية لاسترداد الخسائر والحفاظ على حدود الربح الصحية في المستقبل. وبناءً على ذلك، من المتوقع أن تستمر أسعار البيع في القاهرة في مسارها الصاعد في المدى القصير إلى المتوسط.
اذا كنت ترى شيءً غير صحيح او ترغب بالمساهمه في هذا الموضوع، قم بمراجعه قسم السياسة التحريرية.
